中糧地產(chǎn)擬深耕粵港澳大灣區(qū) 歷史沉淀巨額土地儲(chǔ)備

在 “粵港澳大灣區(qū)建設(shè)”加快步伐之際，深圳寶安區(qū)提出了要打造粵港澳大灣區(qū)核心引擎的定位。寶安區(qū)位于粵港澳大灣區(qū)的地理核心，擁有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)和強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)配套。

在深圳市中心西移的過(guò)程中，土地空間將成為最稀缺的資源，而中糧地產(chǎn)（000031）在寶安掌握超過(guò)130萬(wàn)平米的工業(yè)用地，巨額的土地儲(chǔ)備為其帶來(lái)不可忽視的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

大灣區(qū)巨額土地儲(chǔ)備力助城市更新

截至2017年底，中糧地產(chǎn)在寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約130萬(wàn)平米（含竣工并轉(zhuǎn)為可出租物業(yè)的67區(qū)中糧商務(wù)公園及寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍開(kāi)發(fā)區(qū)地塊）。其中新安片區(qū)建筑面積約32萬(wàn)平米（占地約19萬(wàn)平米）；福永片區(qū)建筑面積約98萬(wàn)平米（占地約54萬(wàn)平米）。

中糧地產(chǎn)目前除在建的深圳中糧壹號(hào)、深圳祥云國(guó)際、深圳云景國(guó)際、69創(chuàng)芯公園等城市更新項(xiàng)目，公司還申報(bào)了深圳寶安區(qū)25區(qū)城市更新項(xiàng)目、深圳梅林工業(yè)區(qū)、大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動(dòng)區(qū)城市更新等項(xiàng)目。

深圳寶安區(qū)25區(qū)城市更新A項(xiàng)目于2017年中獲得實(shí)施主體確認(rèn)書(shū)，2017年11月取得用地規(guī)劃許可證，一期B、C部分正在開(kāi)展拆遷、談判等前期工作。未來(lái)中糧大悅城有望在此落戶(hù)，該項(xiàng)目占地16.81萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約129萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資150億元，規(guī)劃為集住宅、公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)中心的綜合體。

2017年8月，深圳福田區(qū)城市更新局發(fā)布關(guān)于《2017年福田區(qū)城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》的公告，公告顯示，將中糧金帝食品廠城市更新單元納入福田區(qū)城市更新單元第一批計(jì)劃的項(xiàng)目，擬拆除重建用地面積2.84萬(wàn)平方米，擬拆遷建筑面積4.4萬(wàn)平方米，擬更新方向以新型產(chǎn)業(yè)為主。

2017年12月20日，深圳寶安區(qū)城市更新局發(fā)布的《2017年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第一批計(jì)劃》將大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動(dòng)區(qū)城市更新單元立項(xiàng)，大該項(xiàng)目位于福海街道大洋工業(yè)區(qū)大洋路與鳳塘大道交叉口，更新單元用地面積為18.76萬(wàn)平方米，擬拆除范圍用地面積為16.64萬(wàn)平方米，擬拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于59889.1平方米的公共利益項(xiàng)目用地（含道路、綠地等）。該項(xiàng)目由深圳市寶安福安實(shí)業(yè)有限公司作為申報(bào)主體，中糧地產(chǎn)擁有該公司56%的持股比例，計(jì)劃將其打造成66萬(wàn)平方米城市綜合體。

此外，中糧地產(chǎn)此前因舊城改造而搬遷寶安區(qū)內(nèi)的物業(yè)，收到了價(jià)值不菲的搬遷補(bǔ)償。2013年1月中糧地產(chǎn)搬遷寶安22區(qū)廠房1棟及廠房食堂3棟二、三層，根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議獲得補(bǔ)償款1.69億元，2013年11月，中糧地產(chǎn)子公司搬遷26區(qū)工業(yè)園廠房2棟、廠房3棟及食堂1棟四層、五層，獲得補(bǔ)償款2.09億元。

賬面價(jià)值較低 重估空間巨大

中糧地產(chǎn)的前身是歸屬于深圳市國(guó)資委下的上市公司深寶恒。深寶恒成立于1983年，1993年在深交所上市，以來(lái)料加工及物業(yè)廠房租賃為主業(yè)，在寶安區(qū)大規(guī)模成片廠房及土地。根據(jù)2017年年度報(bào)告披露，目前中糧地產(chǎn)在此區(qū)域仍擁有超過(guò)130萬(wàn)平米的工業(yè)廠房及其他物業(yè)。

據(jù)券商研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，中糧地產(chǎn)目前資產(chǎn)NAV約205億，對(duì)應(yīng)停牌前股價(jià)的折價(jià)率達(dá)30%，需要強(qiáng)調(diào)的是，隨著未來(lái)公司開(kāi)發(fā)和自持物業(yè)的整合，未來(lái)旗下優(yōu)質(zhì)的持有業(yè)務(wù)也將有望迎來(lái)價(jià)值重估的機(jī)會(huì)。

助力智能制造 探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)新模式

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目方面，中糧地產(chǎn)已經(jīng)展開(kāi)布局和探索，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有69區(qū)創(chuàng)芯公園項(xiàng)目、中糧（福安）機(jī)器人智造產(chǎn)業(yè)園及67區(qū)商務(wù)公園等。

創(chuàng)芯公園計(jì)劃2018年底完成竣工驗(yàn)收，該項(xiàng)目以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、龍頭引領(lǐng)為原則，目標(biāo)是引領(lǐng)尖崗山新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；中糧（福安）機(jī)器人智造產(chǎn)業(yè)園則是聚焦發(fā)展前景廣闊的機(jī)器人和智能制造領(lǐng)域。未來(lái)中糧地產(chǎn)極有可能將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式和經(jīng)驗(yàn)向其他區(qū)域復(fù)制，從而將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)打造成為上市公司新的增長(zhǎng)極。