鯤鵬專(zhuān)家深度剖析歐洲投資移民各國(guó)政策

1、 歐洲置業(yè)投資移民出現(xiàn)了不同國(guó)家金額不同，福利不同的現(xiàn)象，例如希臘式25萬(wàn)歐元的門(mén)檻，而塞浦路斯是30萬(wàn)歐元的門(mén)檻，類(lèi)似還有西班牙、葡萄牙和意大利，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，哪個(gè)歐盟國(guó)家的投資移民置業(yè)計(jì)劃性?xún)r(jià)比最高?

 

鯤鵬移民咨詢(xún)部經(jīng)理董春麗日前在接受筆者采訪(fǎng)時(shí)給說(shuō)：以葡萄牙、塞浦路斯、希臘等國(guó)家引領(lǐng)的歐洲買(mǎi)房移民開(kāi)啟了海外投資置業(yè)的新時(shí)代，買(mǎi)房+投資+移民等于三倍收益，這種模式越來(lái)越被眾多投資者人認(rèn)可。

 

有移居歐洲大陸意向的人士，在選擇某個(gè)歐洲國(guó)家辦理移民申請(qǐng)時(shí)，除了關(guān)注買(mǎi)房所獲身份的性質(zhì)外，如果此國(guó)既是申根國(guó)又是歐盟國(guó)，則增加了您身份的附加值。因?yàn)?，其一，只有加?ldquo;申根協(xié)議”國(guó)家的公民和居民，才能享有自由往來(lái)于其他“申根”國(guó)家的便利，目前已經(jīng)加入“申根協(xié)議”的歐洲國(guó)家有26個(gè)，囊括了除英國(guó)以外的幾乎所有西歐發(fā)達(dá)國(guó)家;其二，“歐盟”成員國(guó)必須遵循“福利一體化”的政策，這就從制度上保證了移居“歐盟”成員國(guó)的新移民家庭，在享受福利待遇方面與該國(guó)公民沒(méi)有任何區(qū)別。

 

希臘投資移民項(xiàng)目兼具葡萄牙和塞浦路斯買(mǎi)房移民項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，同時(shí)也具有競(jìng)爭(zhēng)性和互補(bǔ)性。具體來(lái)講，投資金額低(相比于葡萄牙，西班牙50萬(wàn)歐元，塞浦路斯30萬(wàn)歐元的起點(diǎn)，25萬(wàn)歐元就可以獲得移民身份，很具競(jìng)爭(zhēng)力)，獲得希臘居留簽證等于獲得26個(gè)申根國(guó)家自由居住權(quán)，無(wú)居住要求，世界聞名度假勝地。2013歐洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)走入最低點(diǎn)，房?jī)r(jià)也持續(xù)走低，25萬(wàn)歐元起的買(mǎi)房移民成為了抄底投資歐洲，暢行歐洲的“金鑰匙”。 以下當(dāng)前熱門(mén)國(guó)買(mǎi)房移民項(xiàng)目的簡(jiǎn)明對(duì)比。

 

歐洲買(mǎi)房移民方式對(duì)比(當(dāng)前熱門(mén)國(guó)家)

 

 

建議有意移民的申請(qǐng)人在考慮移民時(shí)間及目的地時(shí)，需要結(jié)合自己實(shí)際情況來(lái)看，畢竟這是一個(gè)家庭未來(lái)的重要決定。很多家庭往往是為了子女的教育而選擇移民，拿著綠卡去讀書(shū)會(huì)更有優(yōu)勢(shì)，學(xué)費(fèi)至少便宜一半，申請(qǐng)入讀名校的幾率也更高，也沒(méi)有對(duì)留學(xué)生的專(zhuān)業(yè)限制。在留學(xué)成本越來(lái)越高的現(xiàn)狀下，辦理移民的直接好處就是孩子在取得移民身份后，即可享受到學(xué)費(fèi)減免的福利，更易被名校錄取。

 

2、歐洲投資移民是否是一個(gè)偽命題，據(jù)了解，希臘只是拿到一張長(zhǎng)期有效的簽證，房產(chǎn)5年后不變賣(mài)就續(xù)簽5年，這種簽證并非像美國(guó)的投資移民一樣有綠卡轉(zhuǎn)入籍的機(jī)會(huì)，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，是否是一個(gè)隱形的、未被披露解釋的信息呢?

 

鯤鵬移民咨詢(xún)部經(jīng)理董春麗說(shuō)：通過(guò)買(mǎi)房的途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)移民的目的，第一條就應(yīng)該關(guān)注具體的買(mǎi)房移民的條例，有政策還要看政策是如何規(guī)定的，嚴(yán)格按照政策的具體內(nèi)容理解。2013年4月18日，希臘議會(huì)通過(guò)了一項(xiàng)旨在發(fā)展希臘經(jīng)濟(jì)的4146/2013號(hào)投資移民促進(jìn)法案，希臘政府正式批準(zhǔn)并實(shí)施“25萬(wàn)歐元購(gòu)房移民”政策，該法案規(guī)定：

 

非歐盟公民在希臘境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值25萬(wàn)歐元或以上的房產(chǎn)，即可申請(qǐng)希臘居留許可簽證。簽證五年有效。五年后，只要該房產(chǎn)所有權(quán)仍在申請(qǐng)人名下，申請(qǐng)人及其配偶和18周歲以下的子女，擁有的居留許可簽證可續(xù)期(每次續(xù)期五年有效)。

 

按照希臘法律的政策,買(mǎi)房獲得的永久居留需要每5年審查一次,而審查的唯一條件即所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)沒(méi)有出售。希臘的永久居留卡,有效期是從遞交日其到之后的5年，頒發(fā)時(shí)間也會(huì)寫(xiě)上去,類(lèi)型為申根國(guó)永久居留(Residence Permit for Shengen)。也就是俗稱(chēng)的“PR”或“綠卡。由于類(lèi)型的確認(rèn),客戶(hù)可以直接拿到綠卡,這個(gè)明確的類(lèi)別界定也消除了大家對(duì)于未來(lái)不確定的疑慮。

 

鯤鵬移民咨詢(xún)部經(jīng)理董春麗提醒，在海外購(gòu)房，要注意“居住權(quán)”與“永居權(quán)(即通常說(shuō)的拿綠卡的區(qū)別)”。永居權(quán)即有永久居住的權(quán)利，而居住權(quán)是短期內(nèi)居住，時(shí)間一過(guò)，需要再次提交居住申請(qǐng)，申請(qǐng)條件包括個(gè)人收入、存款、在該國(guó)居住時(shí)間等。如再次申請(qǐng)失敗，可能有房都住不得。

 

3、對(duì)于在歐洲國(guó)家置業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，如果真的從投資回報(bào)的角度出發(fā)，考慮到歐洲各國(guó)的房產(chǎn)稅和出租率等因素，每年從房產(chǎn)所取得的投資回報(bào)率大概有多少?

 

歐洲各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)本輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)洗禮，各國(guó)房產(chǎn)價(jià)格都大幅下跌，有許多地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了2000年左右的水平，可以說(shuō)歐洲各國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被擠的差不多了，而且地產(chǎn)市場(chǎng)素有“經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)”之稱(chēng)，既然歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)恢復(fù)增長(zhǎng)，則歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖之勢(shì)也是指日可見(jiàn)了，同時(shí)歐洲身份對(duì)于很多中國(guó)人來(lái)說(shuō)的確是極具吸引力的籌碼，隨著投資者的蜂擁而至，房?jī)r(jià)也將會(huì)水漲船高，如此看來(lái)，現(xiàn)在出手可謂是抄底的好時(shí)機(jī)，待整個(gè)市場(chǎng)行情明朗之后，再出手雖然風(fēng)險(xiǎn)更小，但是投資收益卻必然大打折扣。

 

據(jù)專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年歐洲商業(yè)地產(chǎn)年平均投資回報(bào)率可達(dá)8%，中東歐地區(qū)更高。房地產(chǎn)行業(yè)似乎離脫離底部為時(shí)不遠(yuǎn)。目前歐洲房產(chǎn)價(jià)格低迷，出租回報(bào)率較高，投資者購(gòu)房“抄底”時(shí)要注意地理位置，以免買(mǎi)入后出租困難，房?jī)r(jià)未來(lái)上升乏力。

 

4、從目前歐洲國(guó)家的政策來(lái)看，置業(yè)移民的風(fēng)險(xiǎn)具體何在?

 

投資人對(duì)于歐洲投資買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心除了來(lái)自于對(duì)未來(lái)的不確定性，更因?yàn)闅W洲對(duì)中國(guó)投資者來(lái)講是一個(gè)相對(duì)陌生的地區(qū)。因此，鯤鵬移民咨詢(xún)部經(jīng)理董春麗提醒廣大投資者，要重點(diǎn)關(guān)注及防范以下風(fēng)險(xiǎn)：

 

1，法律風(fēng)險(xiǎn)——聘請(qǐng)律師不能省。投資者在一個(gè)國(guó)家投資不動(dòng)產(chǎn)，首先要考慮這個(gè)國(guó)家關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的法律條文，但作為中國(guó)投資者，短時(shí)間內(nèi)把其法律搞清楚是很困難的。比如塞浦路斯買(mǎi)房與香港的法律相似，辦理過(guò)戶(hù)需要3—5年時(shí)間，但是如果沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)，沒(méi)有地契和房產(chǎn)證，房子的產(chǎn)權(quán)同樣屬于投資者，且可以購(gòu)買(mǎi)其他房產(chǎn)。建議涉足歐洲不動(dòng)產(chǎn)的投資者，一定要聘請(qǐng)一個(gè)好的律師，在歐洲律師的操守是忠于客戶(hù)，如果開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)律師，那么律師的客戶(hù)是開(kāi)發(fā)商，自然不會(huì)給投資者帶來(lái)保障。

 

投資者千萬(wàn)不要出于成本考慮省掉律師費(fèi)，因?yàn)槠刚?qǐng)律師是為了幫助投資者監(jiān)督開(kāi)發(fā)商，省了之后對(duì)投資者的安全就沒(méi)有了保障。希臘甚至有強(qiáng)制性的法律告訴購(gòu)房者必須聘請(qǐng)買(mǎi)方律師。由于希臘是歐盟國(guó)家中唯一一個(gè)沒(méi)有建立中央登記系統(tǒng)的國(guó)家，因此在希臘投資，投資者一定要有忠于自己的律師。買(mǎi)方律師的職責(zé)一是查清與權(quán)屬有關(guān)的事宜，包括資產(chǎn)是否陷入糾紛等; 二是查清與建筑有關(guān)的事宜，包括有無(wú)建筑規(guī)劃許可等;三是維護(hù)房產(chǎn)交易中的客戶(hù)利益，確保交易的安全及合法合規(guī)。

 

2，移民公司選擇—專(zhuān)業(yè)正規(guī)移民公司有保障。中介公司要有合法移民資質(zhì)辦理葡萄牙，西班牙，希臘等國(guó)移民項(xiàng)目，這些項(xiàng)目并不是單純的海外房產(chǎn)投資，而是屬于投資移民的管理范疇。據(jù)2001年國(guó)家出臺(tái)法律規(guī)定，開(kāi)展與移民有關(guān)的業(yè)務(wù)必須有公安部頒發(fā)的資質(zhì)許可，任何外國(guó)機(jī)構(gòu)和個(gè)人在中國(guó)不得開(kāi)展與移民有關(guān)的業(yè)務(wù)。如果投資者選擇沒(méi)有合法資質(zhì)的移民機(jī)構(gòu)，簽署的服務(wù)協(xié)議則沒(méi)有法律效力，因而也得不到法律保護(hù)，這就意味著投資和移民身份都是有風(fēng)險(xiǎn)。投資人要搞清楚移民服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法性和業(yè)務(wù)區(qū)域，重點(diǎn)甄別其是否具有特許經(jīng)營(yíng)執(zhí)照和公安部門(mén)批準(zhǔn)的移民機(jī)構(gòu)“國(guó)別”業(yè)務(wù)的限制，要謹(jǐn)慎對(duì)待“零收費(fèi)”服務(wù)。

 

海外置業(yè)區(qū)別于國(guó)內(nèi)置業(yè)，信息渠道比較少，后續(xù)事情比較多，相對(duì)來(lái)說(shuō)，像鯤鵬移民這樣正規(guī)的大的移民公司，無(wú)論是資信、售后服務(wù)還是當(dāng)?shù)厣?，能為客?hù)提供從看房、買(mǎi)房到辦理移民手續(xù)的全方位服務(wù)。

 

3，投資風(fēng)險(xiǎn)—密切關(guān)注各國(guó)經(jīng)濟(jì)政策變化。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估問(wèn)題，投資雖然避免不了風(fēng)險(xiǎn)，但是我們總要將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，對(duì)于歐洲未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，誰(shuí)也不敢說(shuō)可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，但是最近的一些數(shù)據(jù)還是可以讓我們有一些樂(lè)觀的理由的。在金融危機(jī)和歐洲危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，希臘進(jìn)行了市場(chǎng)改革，致力于擺脫經(jīng)濟(jì)衰敗和降低事業(yè)率。2013年希臘經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)向好跡象，實(shí)現(xiàn)了自1948年以來(lái)首次經(jīng)常賬戶(hù)盈余，并有望實(shí)現(xiàn)全年政府財(cái)政初級(jí)預(yù)算盈余。希臘2013年在鞏固財(cái)政基礎(chǔ)和減緩衰退方面的表現(xiàn)超過(guò)了預(yù)期，希臘經(jīng)濟(jì)在進(jìn)入2014年以來(lái)，頻頻傳來(lái)捷報(bào)：實(shí)現(xiàn)基本預(yù)算盈余，減少先現(xiàn)金項(xiàng)目赤字。歐委會(huì)發(fā)布最新經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)，2014年希臘國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將走出衰退陰影，同比增長(zhǎng)0.6%，失業(yè)率將從2013年的27.1%降低至26%以下。

 

4，政策變化風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)期房，有移民計(jì)劃提早啟動(dòng)。期房是否能如期交付：以塞浦路斯為例，該國(guó)的現(xiàn)房在很短的時(shí)間之內(nèi)幾乎被中國(guó)的申請(qǐng)人一掃而空，相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)商為留住中國(guó)投資人而不惜圈地新建期房，有些期房的交付時(shí)間長(zhǎng)達(dá)2年甚至更久。期房在建設(shè)過(guò)程中能否如期交付，在交付時(shí)是否會(huì)有新的政策出臺(tái)而增加支出，甚或影響身份的取得都成為未知，所以提醒客戶(hù)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)期房，有移民計(jì)劃乘早介入。

 

5、消費(fèi)者除了買(mǎi)房去歐洲移民外，是否還有其他途徑移民歐洲?

 

鯤鵬移民咨詢(xún)部經(jīng)理董春麗說(shuō)：表面上看，歐洲各國(guó)都接受移民申請(qǐng)，然而實(shí)際情況則不那么簡(jiǎn)單。由于西歐、北歐最發(fā)達(dá)國(guó)家的個(gè)人生活水準(zhǔn)和社會(huì)福利水平很高，所以移民門(mén)檻自然設(shè)定得很高。因此，要想通過(guò)這些國(guó)家達(dá)到移居歐洲的目的，難度極大。想移民到歐洲國(guó)家的話(huà)，理論上可以通過(guò)婚姻、長(zhǎng)期工作簽證、投資建立公司等方法。

 

但話(huà)說(shuō)回來(lái)，婚姻這種方式雖然簡(jiǎn)單快捷花錢(qián)少，但需要是基于真實(shí)的夫妻關(guān)系基礎(chǔ)上申請(qǐng)，接受申請(qǐng)國(guó)有關(guān)夫妻關(guān)系真實(shí)性的的各種嚴(yán)密審核是必要的。

 

技術(shù)移民或通過(guò)工作簽證轉(zhuǎn)換永居身份。以英國(guó)高技術(shù)移民為例，門(mén)檻很高，雅思要求每門(mén)6.5分以上，且稅收對(duì)應(yīng)的收入計(jì)入打分體系。能符合條件的境外申請(qǐng)人并不多。

 

投資建立公司。以熱門(mén)創(chuàng)業(yè)國(guó)家瑞典為例，“10萬(wàn)元就能拿到瑞典國(guó)籍”的說(shuō)法曾大范圍流傳后，瑞典駐華大使館、瑞典移民局紛紛辟謠，稱(chēng)這是“錯(cuò)誤信息”，瑞典對(duì)公司注冊(cè)金要求比較低，超過(guò)5萬(wàn)瑞典克朗就行，不過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)肯定要耗費(fèi)一筆巨額開(kāi)支和大量精力，讓公司正常經(jīng)營(yíng)，盈利達(dá)到移民局要求才能申請(qǐng)永居，風(fēng)險(xiǎn)太大。買(mǎi)公司就是全款買(mǎi)一家瑞典公司，一般在200-300萬(wàn)瑞典克朗左右，投資者自己接手經(jīng)營(yíng)，盈利也要達(dá)到要求才能申請(qǐng)永居，不過(guò)身在異鄉(xiāng)，有很多“游戲規(guī)則”尚待學(xué)習(xí)，要是弄不好不但把錢(qián)搭進(jìn)去，連永居也沒(méi)戲了，申請(qǐng)移民瑞典“很難”，在歐洲開(kāi)公司創(chuàng)業(yè)獲取身份并不如想象的那么容易。

 

綜上，在歐洲買(mǎi)房移民道路上，只有打消疑惑與避免誤區(qū)，把專(zhuān)業(yè)的事兒交給專(zhuān)業(yè)的人辦理，才能少走彎路，踏實(shí)順利踏上移民國(guó)的土地。